Порядок действий
Процедура приобретения недвижимости в Греции хорошо отрегулирована и существует ряд шагов и проверок до заключения договора о приобретении недвижимости.
В Греции приобретение недвижимости возможно в виде частной собственности (принадлежащей частному лицу или компании), или через покупку компании, которой принадлежит конкретная недвижимость.
Далее приведены стандартные шаги приобретения недвижимости (в виде частной собственности).
Шаг 1. Покупатель должен выбрать и нанять адвоката в Греции
Зачем нужен адвокат?
По действующему законодательству участие греческого адвоката в заключение сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего договора обязательно для покупателя и продавца.
Что делает адвокат?
Греческие адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но также составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако, самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему Земельного Кадастра, и адвокат покупателя должен произвести фактическую проверку в Реестре Недвижимости и, во-первых, убедиться что продавец действительно является полноправным собственником продаваемого объекта недвижимости. Неопределенность греческого законодательства и системы Реестра Недвижимости привели к тому, что на практике необходимо проверить юридическую историю объекта недвижимости за последние 20 лет.
Наиболее важным действием адвоката является комплексная проверка в отношении объекта недвижимости. Проверка юридической чистоты производится путем поиска в земельных и залоговых реестрах на предмет принадлежности титула недвижимости.
Адвокат должен также убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий (т.е. не имеется наложенных судебных запретов, мер по взысканию или исков).
Продавцу. Если проверка показала добросовестное владение продавцом объекта в течение срока, по крайней мере, 20 лет, он получает права так называемого "подлинного собственника".
Далее, адвокат должен выяснить, имеются ли законные строительные разрешения на произведенные строительные работы, и оплачены ли продавцом все причитающиеся налоги на недвижимость.
Каждая из сторон оплачивает услуги своего адвоката, и размер вознаграждения согласуется с доверителем с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов.
Греческий Кодекс Адвокатов (Законодательный Декрет 3026/1954) определяет сумму минимального вознаграждения адвокатов. Сумма адвокатского гонорара оговаривается в любом размере, но он должен быть не меньше этого минимального вознаграждения.
Минимальное вознаграждение адвоката (данные на 2008 год):
недвижимость до 45 тыс. евро- 1%
от 45 тыс до 1,5 млн. - 0,5%
более 1,5 млн. - 0,4%
Адвокатский гонорар должен быть уплачен до удостоверения договора нотариусом, 35% от суммы гонорара удерживается соответствующей Коллегией Адвокатов. Следует отметить, что вышеуказанный гонорар покрывает только услуги по составлению проекта контракта и обязательное присутствие адвоката в процессе его подписания, но не фактическую и юридическую проверку, которая требуется в каждом деле, в зависимости от его особенностей и сложности. Мы бы посоветовали иностранным инвесторам всегда обращаться и привлекать надежных адвокатов, специализирующихся на законодательстве по недвижимости и владеющих родным языком клиента.
Шаг 2. Покупатель должен получить налоговый номер (АFМ) в местных налоговых органах
Одним из первых шагов для оформления приобретения недвижимости является получение регистрационного налогового номера (АФМ). Этот номер совершенно аналогичен российскому ИНН. Такой номер присваивается всякому лицу, которое вступает во взаимоотношения с Министерством финансов или любым другим государственным органом. Этот номер идентифицирует гражданина и необходим при совершении сделок (в т.ч. и по приобретению недвижимости). Его выдают 1 раз и на всю жизнь. Такой номер необходимо получить, если иностранный гражданин приобретает недвижимость, поскольку приобретение предполагает уплату налога на переход права собственности на недвижимость, для чего необходим АФМ.
Для получения АФМ необходимо предоставить паспорт. Оформить его может и Ваш представитель по доверенности.
Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной Налоговой инспекции (D0Y Katoikon Exoterikou).
Шаг 3. Определиться и назначить нотариуса
Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Контракты, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными и без права взыскания убытков.
Нотариус является государственным чиновником, который гарантирует, что обе стороны полностью понимают процедуру купли-продажи, проверяет и регистрирует сделку в государственных архивах.
Функции нотариуса в Греции весьма ограничены. Нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, вытекающие из подписываемого контракта. Он также убеждается в том, что стороны об этом знают, зачитывая им текст контракта перед тем, как они его подпишут. Обычно юрист рекомендует клиентам того или иного нотариуса, которому он доверяет.
Нотариальные сборы составляют около 1,2% от цены сделки, из которых 9% остается юридическому фонду и 6% фонду социального обеспечения нотариусов. Затраты на нотариальное удостоверение для типичной сделки зависят от соответствующей стоимости имущества, указанной в контракте купли-продажи, и от объема работы по подготовке документов.
Шаг 4. Подписание контракта купли-продажи и акта передачи прав собственности у нотариуса.
Перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты
Для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии. Покупатель должен предоставить:
1. Свидетельство налоговой службы, что у него (покупателя) нет фискальных долгов.
2. Свидетельство налоговой службы, что налог на передачу прав собственности оплачен.
3. Документ, удостоверяющий личность
Контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен слово в слово при его заключении.
Заключение контракта у нотариуса может быть совершено сторонами самостоятельно или представителями по доверенностям, выпущенным и оформленным в соответствии с общеевропейскими правилами.
Шаг 5. Регистрация титула в Реестре Недвижимости (the Registry of Mortgages).
Заверенный нотариально контракт купли-продажи может считаться действительным только по регистрации его в Регистре Мортгейджей или в Земельном Регистре. Такая регистрация является частью процедуры сделки.
Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Если контракт учреждает права и обязанности сторон, то регистрация учреждает соответствующую передачу этих прав и обязанностей. Регистрационный сбор составляет 0,475% от стоимости, указанной в контракте. Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами.
Дополнение
Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимого имущества для внесения его в новый земельный реестр. Затраты на декларацию составляют 20 евро за каждое право собственности, указанное в регистрационных документах. Декларация и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные, строительные и иные работы.
Консультация у местного архитектора
Участие архитектора не является обязательным для заключения договора купли-продажи. Тем не менее, мы рекомендуем проконсультироваться с ним до заключения сделки. Архитектор может точно сказать, было ли произведено строительство согласно полученному разрешению, были ли допущены нарушения при строительстве зданий. Поскольку в Греции много местных ограничений на строительство, при покупке земельных участков, консультация с архитектором будет очень полезна, он точно скажет, возможно ли строительство на этом участке, что на нем может быть построено, и максимально возможную площадь застройки помещений и т.д..
Необходимо ли покупателю находиться в Греции для заключения сделки?
Стороны могут заключить сделку путем подписания контракта в Греции или в греческом консульстве самостоятельно, а также через своих представителей.
Процедура в консульстве , в стране постоянного проживания покупателя
Греческое консульство в стране постоянного проживания покупателя может выполнить юридические действия, которые в Греции находятся в компетенции нотариуса. Контракт купли-продажи может быть подписан в присутствии уполномоченного консульского сотрудника
Через своего представителя в Греции по доверенности
Каждая сторона сделки может передать полномочие представительства другому лицу, оформив на него доверенность. Доверенность может быть оформлена также и на адвоката, представляющего сторону в сделке.
Доверенность на сделки с недвижимостью обладает рядом особенностей. Например, точные условия контракта (цена и т.д.), а также сам объект, являющийся предметом сделки, должны быть точно зафиксированы в доверенности. Без этих уточнений доверенность теряет юридическую силу.
Доверенности продавца и покупателя должны быть нотариально заверены. Их можно оформить в нотариате в Греции или в Греческом консульстве за рубежом. Для того, чтобы в Греции были признаны нотариальные документы заверенные зарубежными нотариусами, они (документы) должны быть сопровождены специальной формой Апостиль, а также переведена на греческий язык с заверением подписи переводчика.
В России проставление Аппостиля на официальных документах, подлежащих вывозу за границу, находится в компетенции федеральной регистрационной службы Министерства юстиции.
Внимание: Поскольку процесс покупки компании, которая владеет недвижимостью, отличается от купли недвижимого имущества, шаги по оформлению контракта будут отличаться от изложенных выше.
Запрос дополнительной информации....
